Thị trường bất động sản năm 2017 có đi vào suy thoái?
Năm 2017 – 2018, dự kiến sẽ có khoảng 40.000 căn hộ chào bán, điều này sẽ tạo ra thừa cung và áp lực giảm giá mạnh. Thị trường bất động sản 2017 được các chuyên gia đánh giá vẫn là kênh thu hút nhà đầu tư cá nhân, nhưng sẽ phân hóa mạnh. Một số dự án nếu có ưu thế tài chính, thì các sản phẩm mới sẽ tiêu thụ thuận lợi.
Những dự án này vừa phải cạnh tranh với nhau, vừa phải lấn át các dự án căn hộ trung cao cấp ở các khu đô thị mới, khiến cho tình trạng các căn hộ trung và cao cấp dư cung. Các chủ đầu tư cũng đã sớm nhận ra điều này, nên khi chào bán luôn kèm theo các chương trình khuyến mãi lớn như tặng phẩm giá trị, chiết khấu cao cho người mua sớm. Thị trường BĐS đang có sự cạnh tranh quyết liệt giữa các chủ đầu tư và các nhà môi giới trong việc tìm khách hàng tiêu thụ.
Tuy nhiên, cũng theo các chuyên gia BĐS đánh giá, nếu nhận định trên nhiều góc độ thì khả năng thị trường địa ốc 2017 sẽ hạ nhiệt, thậm chí đi vào giai đoạn khó khăn không kém năm 2013.
Hàng loạt các dự án và sản phẩm rất lớn đã vượt qua khả năng tiêu thụ của khách hàng. Và điều này sẽ tạo ra sự dư cung và thiếu nguồn cầu từ phát triển kinh tế.
Trong năm 2011 - 2015 ước tính có 200.000 căn hộ tồn kho. Đến thời điểm hiện nay, theo thống kê sơ bộ thì cả nước đã có hơn 4.000 dự án, với 460 triệu m2 sàn, tương đương 3 triệu căn hộ, quy mô vốn khoảng 4,5 triệu tỷ đồng. Tính riêng tại TP.HCM đã có 1.219 dự án tương đương 316.000 căn hộ với tổng diện tích 5.000 ha, 45 triệu m2 sàn.
CBRE nhận định: giá giảm không phải do chất lượng căn hộ không tương xứng, mà là do các nhà đầu cơ không có nhu cầu sử dụng, việc cho thuê gặp khó khăn nên tìm cách thoát hàng. Theo đó, dự kiến vào năm 2017, rất nhiều người sẽ nhận căn hộ bàn giao và có nhu cầu thoát hàng trả nợ, khiến cho nguồn cung càng tăng và cầu suy giảm.
Một con số đáng chú ý là trong năm 2012, theo thống kê có 26 doanh nghiệp niêm yết trong lĩnh vực BĐS có hàng tồn kho quy thành tiền là 36.700 tỷ đồng, tuy nhiên đến tháng 6/2016, chỉ với 16 doanh nghiệp niêm yết đã có lượng hàng tồn kho lên tới 82.823 tỷ đồng, đồng thời số nợ đã lên đến 160.956 tỷ đồng. Điều này cho thấy, đi kèm với sự tăng trưởng đầu tư thì nguồn vốn vay còn tăng mạnh hơn.
Do đó để thanh toán khoản nợ, các công ty BĐS hiện nay, không còn đường nào khác ngoài việc đẩy mạnh bán hàng, ngay cả khi thị trường không thuận lợi. Dự kiến vào năm 2017 – 2018 sẽ có khoảng 40.000 căn hộ chào bán, sẽ tạo ra thừa cung và áp lực giảm giá mạnh.
Bên cạnh đó, nguồn vốn được xem có vai trò quyết định để phát triển thị trường BĐS - vốn tín dụng từ ngân hàng, sẽ gặp khó khăn và thu hẹp hơn nhiều so với năm 2015 – 2016. Các ngân hàng thương mại hầu như không còn dư địa về nguồn vốn ngắn hạn đổ vào thị trường BĐS theo quy định của Ngân hàng Nhà nước áp dụng từ tháng 1/2017.
https://can-ho-biet-thu-vinhomes.blogspot.com/
Căn hộ trung và cao cấp có sự cạnh tranh quyết liệt và bội thực
Từ đầu năm 2016, HoREA - Hiệp hội BĐS TP.HCM đã cảnh báo, phân khúc thị trường BĐS cao cấp có dấu hiệu cung vượt cầu. Nếu trước đây, căn hộ trung, cao cấp chủ yếu ở khu vực đô thị mới quận 2, quận 7, thì trong năm 2016 lại xuất hiện rất nhiều dự án tập trung ở tuyến đường bờ tây sông Sài Gòn với ước tính khoảng 20.000 căn hộ cao cấp, cùng với nhiều dự án trong nội thành khác.Những dự án này vừa phải cạnh tranh với nhau, vừa phải lấn át các dự án căn hộ trung cao cấp ở các khu đô thị mới, khiến cho tình trạng các căn hộ trung và cao cấp dư cung. Các chủ đầu tư cũng đã sớm nhận ra điều này, nên khi chào bán luôn kèm theo các chương trình khuyến mãi lớn như tặng phẩm giá trị, chiết khấu cao cho người mua sớm. Thị trường BĐS đang có sự cạnh tranh quyết liệt giữa các chủ đầu tư và các nhà môi giới trong việc tìm khách hàng tiêu thụ.
Căn hộ TP.HCM 9 tháng năm 2016, tập trung nhiều ở phân khúc cao cấp.
Cũng theo HoREA và một số chuyên gia BĐS nhận định: thị trường BĐS chỉ gặp rủi ro ở phân khúc căn hộ cao cấp, phân khúc trung bình và nhà xã hội dưới 1 tỷ. Các công ty nghiên cứu thị trường cũng cho rằng thị trường nhà đất đang nóng lên từng ngày, với việc đưa thống kê lượng tin rao địa ốc TP.HCM trong 9 tháng qua cùng kỳ năm ngoái tăng gấp đôi so. Trong khi đó, người có tiền vẫn đang tìm nhà mặt phố để đầu tư, coi đó là kênh đầu tư an toàn.Tuy nhiên, cũng theo các chuyên gia BĐS đánh giá, nếu nhận định trên nhiều góc độ thì khả năng thị trường địa ốc 2017 sẽ hạ nhiệt, thậm chí đi vào giai đoạn khó khăn không kém năm 2013.
Nhiều nỗi lo thị trường địa ốc năm 2017
Các chuyên gia cũng chia sẻ, để BĐS phát triển bền vững thì mức tăng của thị trường phải phù hợp với sự tăng trưởng của nền kinh tế, hoặc đi sau một bước. Tuy nhiên, trong các năm 2014 – 2016, thị trường BĐS lại có mức tăng cao hơn rất nhiều so với nền kinh tế.Hàng loạt các dự án và sản phẩm rất lớn đã vượt qua khả năng tiêu thụ của khách hàng. Và điều này sẽ tạo ra sự dư cung và thiếu nguồn cầu từ phát triển kinh tế.
Trong năm 2011 - 2015 ước tính có 200.000 căn hộ tồn kho. Đến thời điểm hiện nay, theo thống kê sơ bộ thì cả nước đã có hơn 4.000 dự án, với 460 triệu m2 sàn, tương đương 3 triệu căn hộ, quy mô vốn khoảng 4,5 triệu tỷ đồng. Tính riêng tại TP.HCM đã có 1.219 dự án tương đương 316.000 căn hộ với tổng diện tích 5.000 ha, 45 triệu m2 sàn.
Tín dụng BĐS tăng quá cao so với GDP
Một điều đáng chú ý là thị trường BĐS hiện nay đang có sự tham gia mạnh của nhà đầu cơ sử dụng vay ngân hàng rất lớn, và có nhu cầu thoát hàng khi nhận căn hộ. Theo tính toán của CBRE, hiện nay có hơn gần 60% người mua là đầu cơ (tỷ lệ này so với năm 2007 là 70%). Nhưng thực tế là khi bàn giao, giá căn hộ lại bắt đầu chững lại và sụt giảm.CBRE nhận định: giá giảm không phải do chất lượng căn hộ không tương xứng, mà là do các nhà đầu cơ không có nhu cầu sử dụng, việc cho thuê gặp khó khăn nên tìm cách thoát hàng. Theo đó, dự kiến vào năm 2017, rất nhiều người sẽ nhận căn hộ bàn giao và có nhu cầu thoát hàng trả nợ, khiến cho nguồn cung càng tăng và cầu suy giảm.
Một con số đáng chú ý là trong năm 2012, theo thống kê có 26 doanh nghiệp niêm yết trong lĩnh vực BĐS có hàng tồn kho quy thành tiền là 36.700 tỷ đồng, tuy nhiên đến tháng 6/2016, chỉ với 16 doanh nghiệp niêm yết đã có lượng hàng tồn kho lên tới 82.823 tỷ đồng, đồng thời số nợ đã lên đến 160.956 tỷ đồng. Điều này cho thấy, đi kèm với sự tăng trưởng đầu tư thì nguồn vốn vay còn tăng mạnh hơn.
Do đó để thanh toán khoản nợ, các công ty BĐS hiện nay, không còn đường nào khác ngoài việc đẩy mạnh bán hàng, ngay cả khi thị trường không thuận lợi. Dự kiến vào năm 2017 – 2018 sẽ có khoảng 40.000 căn hộ chào bán, sẽ tạo ra thừa cung và áp lực giảm giá mạnh.
Bên cạnh đó, nguồn vốn được xem có vai trò quyết định để phát triển thị trường BĐS - vốn tín dụng từ ngân hàng, sẽ gặp khó khăn và thu hẹp hơn nhiều so với năm 2015 – 2016. Các ngân hàng thương mại hầu như không còn dư địa về nguồn vốn ngắn hạn đổ vào thị trường BĐS theo quy định của Ngân hàng Nhà nước áp dụng từ tháng 1/2017.
https://can-ho-biet-thu-vinhomes.blogspot.com/
